Ritardato rilascio immobile e risarcimento del danno

Ritardato rilascio immobile e risarcimento del danno
Corte di Cassazione III Sezione Civile
Sentenza 17 luglio – 21 ottobre 2014, n. 22352
Presidente Russo – Relatore Rubino

La Cassazione, con la sentenza in oggetto, ha trattato un caso di risarcimento del danno causato dal ritardato rilascio di alcuni locali, di proprietà di una Società, che erano stati locati ad uso ufficio ad una ASL.

Questo ritardo comprometteva la vendita degli appartamenti in quanto i locali venivano venduti separatamente ad un importo minore rispetto all’offerta originariamente ricevuta.

Nel primo grado di giudizio l’ASL veniva condannata a risarcire i danni per il ritardato rilascio dell’immobile mentre in sede di appello la Corte di Torino, ribaltava la decisione rigettando le domanda risarcitoria della Società proprietaria degli immobili ritenendo che detto rilascio fosse avvenuto comunque in tempo per consentire alla società ricorrente, se avesse accettato la proposta di vendita, di poter concludere nei tempi pretesi dalla proponente il contratto notarile, vendendo un immobile effettivamente libero da persone e cose.

La Corte territoriale dunque, negava la sussistenza di un nesso causale tra il ritardo nella riconsegna dell’immobile e il minor ricavato dalla vendita successivamente effettuata dalla società proprietaria degli immobili attribuendone la responsabilità ad una scelta prudente ma poco oculata di quest’ultima.

Ciò rendeva necessario portare la questione fino alla Corte di Piazza Cavour dove la ricorrente denunciava la violazione dell’art. 1591 c.c. e dei principi che regolano l’accertamento del nesso di causalità laddove la Corte d’Appello di Torino aveva escluso la sussistenza del nesso di causalità tra il ritardo da parte della Asl nel riconsegnare i locali alla proprietaria e la mancata accettazione da parte di quest’ultima della proposta di acquisto formulata originariamente.

In particolare la ricorrente affermava che “la corte d’appello avrebbe errato nel formulare il giudizio volto a verificare la sussistenza o meno del nesso di causalità, trattandosi di un giudizio controfattuale, probabilistico che prevede una valutazione ex ante per poter giudicare se, in assenza della condotta che si assume dannosa (il ritardo nella riconsegna), l’evento di danno si sarebbe verificato o meno. Evidenzia che il vizio consiste nell’aver effettuato il giudizio ipotetico non ex ante ma ex post, inserendo in esso un elemento che la società proprietaria non poteva disporre nel momento in cui ebbe a decidere se impegnarsi o meno a vendere l’immobile“.

Secondo i giudici della III sezione civile della Suprema Corte di Cassazione il ricorso è fondato e merita di essere accolto in quanto “la corte territoriale non ha rispettato i crateri di corretta formulazione del ragionamento controfattuale, da utilizzarsi anche per l’accertamento del nesso causale tra il ritardo nella riconsegna dell’immobile locato da parte del conduttore e la perdita di occasioni favorevoli di locazione o di vendita da parte del locatore.
Perché sia configurabile il maggior danno da ritardo nella restituzione del bene locato, ex art. 1591 c.c., debbono essere provate la situazione di mora del conduttore, il maggior danno subito dal locatore (prova che deve essere fornita secondo le regole ordinarie e, quindi, allegando e documentando più vantaggiose proposte di locazione o concrete possibilità di vendita dell’immobile occupato o anche mediante presunzioni) e deve essere dimostrata l’esistenza del nesso di causalità tra il ritardo nella riconsegna e la perdita della proposta vantaggiosa.
Ai fini della corretta formulazione del giudizio volto all’accertamento del nesso di causalità tra ritardo e perdita dell’occasione vantaggiosa, esso deve essere strutturato come giudizio prognostico con valutazione ex ante, ovvero occorre chiedersi, ponendosi nella situazione del locatore ovvero utilizzando gli elementi di conoscenza a sua disposizione nel momento di compiere la scelta, se, qualora il fatto dannoso- nel caso di specie, il ritardo nell’adempimento della obbligazione di rilascio – non si fosse verificato, avrebbe l’attore potuto evitare il danno, consistente nella perdita di una più favorevole occasione di vendita. In caso di risposta affermativa il danno da ritardo nell’inadempimento sussiste (ed è da quantificarsi nel corso del giudizio di merito) ed è imputabile al comportamento del conduttore.
Altrimenti, se questo accadimento – ritardo nella riconsegna – risulta irrilevante o comunque non determinante, nel senso che pur in presenza di esso il locatore avrebbe potuto concludere l’affare (o all’opposto, ma la questione non è affrontata sotto questo profilo, se in ogni caso il locatore non avrebbe per altri motivi concluso l’affare), non esiste la prova del nesso causale, e l’eventuale perdita dell’occasione favorevole non sarà imputabile al conduttore ed al ritardo con cui questi ha rilasciato l’immobile.
Per fare questo ragionamento con coerenza logica e seguendone le regole, il giudice si deve porre nelle condizioni del danneggiato ex ante ovvero al momento di compiere la scelta, e non deve inserire quegli elementi di fatto che solo dopo si sono verificati o di cui solo successivamente il danneggiato ha acquisito conoscenza e che quindi non possono aver inciso sulla sua scelta“.

Leggi il testo della sentenza

Articolo 1591 Codice Civile
Danni per ritardata restituzione

Il conduttore in mora[1219] a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno[1223, 1224].