Sentenza – Condominio, immobili, vizi, vendita, parcheggio, concessione edilizia
Sentenza – Condominio, immobili, vizi, vendita, parcheggio, concessione edilizia
Corte di Cassazione Civile Seconda Sezione
Sentenza del 18 settembre 2013, n. 21396
sul ricorso 27443/2007 proposto da:
(OMISSIS), P.IVA (OMISSIS), in persona del socio accomandatario e legale rappresentante, geom. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) quale titolare dell’omonima impresa edile – ditta individuale, CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’Amministratore pro tempore;
– intimato –
avverso la sentenza n. 129/2007 della CORTE D’APPELLO SEZ.DIST. DI di BOLZANO, depositata il 23/06/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/06/2013 dal Consigliere Dott. CESARE ANTONIO PROTO;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore della ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione in data 8/1/1999 il Condominio (OMISSIS) conveniva in giudizio (OMISSIS) s.a.s. per sentirla condannare al risarcimento dei danni derivanti alle parti condominiali del fabbricato per vizi, difetti e difformita’ riscontati nelle parti comuni, nonche’ per ottenere il trasferimento di cinque posti auto pertinenziali, destinati ai visitatori, come previsto dalla licenza edilizia.
(OMISSIS) chiamava in causa, in manleva, (OMISSIS), titolare dell’omonima impresa, al quale aveva dato in appalto l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione del fabbricato e chiedeva il rigetto della domanda di trasferimento dei cinque posti auto sostenendo l’illegittimita’ del vincolo imposto con la licenza edilizia e, in subordine, in riconvenzionale chiedeva che le fosse riconosciuto un corrispettivo per il trasferimento della proprieta’ o l’indennizzo per ingiustificato arricchimento ai sensi dell’articolo 2041 c.c..
Il (OMISSIS) si costituiva per chiedere il rigetto delle domande proposte nei suoi confronti.
Il Tribunale di Bolzano accoglieva la domanda proposta per vizi della cosa condannando la venditrice a pagare al Condominio la somma di euro 46.044,00; accoglieva la domanda di manleva nei limiti del 70% degli importi dovuti al Condominio e rigettava la domanda del condominio di trasferimento a titolo gratuito di cinque posti auto.
(OMISSIS) proponeva appello; il Condominio proponeva appello incidentale e l’appaltatore rimaneva contumace. La Corte di Appello di Trento – sezione distaccata di Bolzano, con sentenza del 23/6/2007 accoglieva solo parzialmente l’appello principale e l’appello incidentale; condannava l’appaltatore a manlevare per l’intero (OMISSIS) per le somme da questa dovute al Condominio e condannava (OMISSIS) a trasferire al Condominio i 5 posti auto destinati ai visitatori aggiunti al progetto originario di ristrutturazione. La Corte territoriale rilevava che (OMISSIS) aveva deciso di dar corso al progetto di ristrutturazione, malgrado questo prevedesse l’aggiunta dei cinque posti auto, senza richiedere compensi aggiuntivi ai singoli proprietari; aggiungeva che i cinque posti auto costituivano presupposto indispensabile per il progetto di ristrutturazione presentato da (OMISSIS).
Alfa propone ricorso deducendo un unico motivo ex articolo 360 c.p.c., n. 5, di erronea, omessa, contraddittoria o insufficiente motivazione sulla natura pertinenziale dei posti auto.
E’ rimasto intimato sia il condominio che l’appaltatore (OMISSIS).
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con l’unico motivo di ricorso la societa’, ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, deduce, testualmente “Erronea, rispettivamente omessa, contraddittoria o comunque insufficiente in relazione alla natura asseritamente pertinenziale dei cinque posti auto per visitatori realizzati nell’edificio condominale (OMISSIS), pretesamente derivante dal vincolo di destinazione urbanistica posto a carico degli stessi, ed alla conseguente pronuncia di accoglimento della domanda del Condominio (OMISSIS) avevate ad oggetto la condanna della odierna ricorrente (OMISSIS) s.a.s. al trasferimento gratuito in proprieta’ in capo ad esso condominio dei predetti cinque posti auto e di (conseguente implicito) rigetto delle domande riconvenzionali svolte in via principale e subordinata dalla ricorrente medesima”.
Il motivo di ricorso attiene unicamente al disposto trasferimento a favore del condominio di cinque posti auto per visitatori di cui ad altrettante porzioni materiali intestate, nel sistema tavolare, alla (OMISSIS).
Nel motivo si censura l’intero apparato motivazionale della sentenza di appello.
Le motivazioni della Corte insieme alle relative censure possono cosi’ essere sintetizzate:
a) nella sentenza si afferma che la realizzazione dei posti auto fu considerata presupposto indispensabile per il progetto di ristrutturazione presentato da (OMISSIS) e condizione della sua legittimita’;
a1) la ricorrente oppone che la Corte territoriale ha confuso il piano degli effetti della prescrizione amministrativa con il piano dei rapporti privatistici; gli adempimenti necessari per la regolarita’ urbanistica non creano un obbligo di trasferimento delle proprieta’;
b) nella sentenza si afferma che (OMISSIS) aveva deciso di dar corso al progetto di ristrutturazione, malgrado questo prevedesse l’aggiunta dei cinque posti auto, senza richiedere compensi aggiuntivi ai singoli proprietari; a fronte della variazione, imposta da Comune, del progetto di ristrutturazione, se (OMISSIS) avesse voluto farsi riconoscere il maggior valore lo avrebbe dovuto comunicare tempestivamente ai promissari acquirenti o rinunciare alla ristrutturazione ove il maggior onere fosse considerato eccessivo;
b1) la ricorrente oppone che nulla ha richiesto ai proprietari proprio perche’ e’ rimasta proprietaria dei posti auto; i posti auto non sono una parte comune del condominio; manca un vincolo di pertinenzialita’ tra i posti auto e il condominio; ai condomini sono stati ceduti in proprieta’ altri e diversi posti auto; la prescrizione amministrativa che imponeva la realizzazione dei posti auto per visitatori non creava un vincolo pertinenziale operando solo sul piano degli adempimenti richiesti per ottenere la concessione edilizia;
c) nella sentenza si afferma che siccome (OMISSIS) si era impegnata a consegnare gli immobili in regola sotto la normativa urbanistica la stessa deve necessariamente cedere al condominio, proprietario necessitato i posti macchina per visitatori;
c1) la ricorrente oppone che l’impegno a consegnare gli immobili in regola con la normativa urbanistica era stato adempiuto.
2. Il motivo di ricorso e’ fondato per tutti i tre profili di censura sopra evidenziati.
2.1 Quanto al primo profilo, la Corte territoriale ha effettivamente confuso il piano degli effetti della prescrizione amministrativa con il piano dei rapporti privatistici; gli adempimenti necessari per la regolarita’ urbanistica non creano un obbligo di trasferimento delle proprieta’.
Infatti le prescrizioni o condizioni di vincolo adottate, disposte o negoziate tra costruttore e P.A. in sede di rilascio del titolo ad edificare non configurano un contratto a favore di terzi e non assumono contenuto obbligatorio nei rapporti tra privati perche’ i privati non possono accampare diritti sulla base di tali atti procedimentali.
Questa Corte, al riguardo, ha ripetutamente affermato il principio per il quale l’atto con il quale un proprietario-costruttore si sia impegnato nei confronti del Comune, ai fini del rilascio della concessione edilizia, a conferire una particolare destinazione a determinate superfici non costituisce un contratto di diritto privato, non e’ riconducibile alla figura del contratto a favore di terzi, di cui all’articolo 1411 cod. civ., ne’ ha specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale, dal quale promanano poteri autoritativi della pubblica amministrazione. Ne consegue che, non potendosi qualificare l’atto d’obbligo come contratto a favore di terzi, ai sensi dell’articolo 1411 c.c., i privati acquirenti dell’immobile edificato non hanno alcuna possibilita’ di rivendicare diritti sulla base di esso, ne’, quindi, di agire per il suo adempimento, salva l’ipotesi che detto obbligo sia stato trasfuso in una disciplina negoziale al momento del trasferimento delle singole unita’ immobiliari (cfr. Cass. 20/11/2006 n. 24572; Cass. 23/2/2012 n. 2742; Cass. 17/4/2013 n. 9314); ma nella sentenza nulla si dice in merito ad una ipotetica trasfusione del vincolo nell’atto negoziale. Neppure viene qui in rilievo la disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, nella parte in cui assoggetta a vincolo pertinenziale i parcheggi, peraltro solo nei limiti dello spazio minimo richiesto dalla Legge 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18 (v. Cass. S.U. 15/6/2005 n. 12793.
2.2 E’ pure fondata la seconda censura: la societa’ odierna ricorrente e’ rimasta proprietaria dei posti auto; la sentenza non afferma che i posti auto siano una parte comune del condominio; un vincolo di pertinenzialita’ tra i posti auto e il condominio se non previsto da una specifica normativa non puo’ essere creato da prescrizioni o condizioni di vincolo adottate, disposte o negoziate tra costruttore e P.A. in sede di rilascio del titolo ad edificare.
2.3 E’ infine, fondata anche la terza censura: l’impegno a consegnare gli immobili in regola con la normativa urbanistica e’ stato adempiuto e non si vede come da questo impegno possa farsi discendere anche l’obbligo contrattuale, non previsto, di cedere (per giunta gratuitamente) la proprieta’ dei posti auto.
3. Il ricorso va, pertanto, accolto, con conseguente rinvio della causa, anche per le spese di questo giudizio di cassazione, alla Corte di Appello di Trento che, nel decidere sulla domanda di trasferimento dei posti auto (sulla quale la ricorrente ha dichiarato di non opporsi a condizione che le sia riconosciuto il giusto corrispettivo), si atterra’ ai principi sopra enunciati.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese di questo giudizio di cassazione, alla Corte di Appello di Trento.
Giuseppe Tripodi | Sentenze Cassazone