Cassazione, Imu sui fabbricati rurali recuperabili

Cassazione, Imu sui fabbricati rurali recuperabili
Corte di Cassazione – Sentenza n. 5166/2013

Secondo quanto ha recentemente stabilito la Suprema Corte di cassazione la cessione unitaria di un terreno agricolo che però ha nel suo interno dei fabbricati ex rurali collabenti, destinati alla demolizione e alla ricostruzione come fabbricati civili, deve essere considerata come cessione di area fabbricabile con tutte le conseguenze del caso in materia di pagamento dell’IMU.

Infatti, tale area pur non essendo urbanisticamente qualificata ha di fatto una vocazione edificatoria poichè potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica e, pertanto, nel caso di specie, il riconoscimento della suddetta area è avvenuto sulla base di una suscettibilità edificatoria unitaria del terreno che prescinde dal fatto che l’area fosse inserita, dallo strumento urbanistico generale, in zona agricola.

L’analisi della cassazione riguardava quei fabbricati con un alto livello di degrado, pericolanti o diroccati, non utilizzabili e per questo accatastati senza rendita catastale, accatastati in categoria F2, che devono essere pertanto considerati come area fabbricabile poichè ne è previsto (dallo strumento urbanistico comunale – articolo 2 del Dlgs 504/1992) il recupero edilizio, anche se nei limiti delle cubature esistenti.

Con la sentenza n. 5166/2013 la Cassazione chiarisce la situazione di questi fabbricati “di fatto edificabili” pur non essendo urbanisticamente qualificati e osserva che l’edificabilità fattuale o potenziale si individua attraverso la constatazione dell’esistenza di una serie di indici, come la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati e, più in generale, l’esistenza di qualsiasi altro elemento obiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica.

Per la Cassazione una edificabilità programmata richiede la constatazione, da eseguirsi caso per caso, di una serie di fatti e di indici obiettivi di incidenza sulla destinazione urbanistica, quali ad esempio “la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati”.
In base di questa interpretazione, l’edificabilità di fatto di un terreno diventa giuridicamente rilevante al pari dell’edificabilità di diritto, “differenziandone per il solo fatto di non essere (ancora) oggetto di pianificazione urbanistica, in quanto l’edificabilità di fatto è una situazione giuridica oggettiva, nella quale può venirsi trovare un bene immobile e che influisce sul suo valore (cfr Cass. Sez. 5, Sentenza n. 9131 del 19/04/2006)”.

I giudici di Piazza Cavour precisano inoltre che l’edificabilità di fatto è un principio rilevante, oltre che ai fini della imposizione diretta, anche ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, dell’imposta comunale sugli immobili e della determinazione dell’indennità di espropriazione.