Elementi essenziali e rimandabili del preliminare di vendita

La Suprema Corte di Cassazione ha recentemente argomentato, in varie occasioni, su quelli che devono essere gli elementi i dispensabili (e quelli rimandabili) relativi al contratto preliminare.

La III Sezione Civile, con la Sentenza 11 ottobre 2012 n. 17324, aveva trattato il caso relativo alla genericità dell’oggetto e mancata indicazione del corrispettivo che, come é emerso, rende nullo il preliminare di locazione mentre, con riferimento alla compravendita di un immobile, ha stabilito, con la sentenza n. 15424/2012, la validità del contratto preliminare per la vendita di un immobile anche se non sono indicati i dati catastali.

In buona sostanza, con quest’ultima sentenza e ai fini della validità del contratto stesso, la Corte ha ritenuto necessario che vi sia l’accordo sulle parti essenziali considerando gli altri elementi distintivi come rimandabili.

I giudici di legittimità ritengono infatti che l’oggetto del contratto preliminare sia soltanto l’obbligazione a concludere successivamente un contratto definitivo e, pertanto, in questa fase, non rilevano alcune situazioni tipiche della compravendita che possono essere trattate separatamente.

Sulla base di queste considerazioni, emerge quindi che per la validità del preliminare non debbono essere indicati tutti gli elementi del contratto definitivo che si andrà a stipulare in seguito proprio per la diversità dell’oggetto dei diversi (seppur collegati) contratti.

Nel caso della compravendita di un immobile infatti ció che deve essere certo (nel preliminare) é il bene cui le parti si riferiscono mentre tutto il resto, compreso i dati catastali, potrebbe mancare senza invalidare l’atto.