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Cassazione: nullità di alcune clausole condominiali.

Con la sentenza n. 10188 depositata il 20 giugno 2012, la II sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione, in materia di regolamento condominiale, ha stabilito la nullità della clausola diretta a prevedere per la parte venditrice la possibilità di modificare la consistenza e l’uso delle parti comuni fino al termine della vendita dell’intero complesso. In poche parole, il senso del principio é che mancando un oggetto determinato o indeterminabile, verrebbe prevista una facoltà ex post unilaterale su qualsiasi parte del complesso. Le limitazioni – non conoscibili – imposte ad acquirenti e futuri condomini non sono perciò conformi ai principi generali che regolano la materia contrattuale.

Per la Corte  “il regolamento condominiale predisposto dall’originario proprietario dell’edificio, per la sua natura contrattuale, laddove contenga clausole limitatoci dei diritti dei condomini, anche sulle parti comuni, ovvero attributive ad alcuni di diritti maggiori rispetto a quelli degli altri, è soggetto alle generali norme disciplinanti la validità dei contratti, da cui quella della determinatezza o determinabilità dell’oggetto dell’obbligazione di cui all’art. 1436 c.c., che “esprime la fondamentale esigenza di concretezza dell’atto contrattuale, avendo le parti la necessità di sapere l’impegno assunto ovvero i criteri per la sua concreta determinazione, il che può essere pregiudicato dalla possibilità che la misura della prestazione sia discrezionalmente determinata, sia pure in presenza di precise condizioni legittimanti, da una soltanto delle parti”. (v. Cass. n. 5513/08).

Nel caso di specie deve ritenersi che l’interpretazione fornita dai giudici di merito della poco chiara clausola contenuta nell’art. 3 del regolamento in questione (secondo cui “la parte venditrice, fino a che non avrà terminato la vendita dell’intero fabbricatoci riserva la facoltà di modificare la consistenza e l’uso di quelle parti comuni che non pregiudichino il godimento delle singole porzioni immobiliari vendute e di apportare alla casa ed alle parti comuni tutte le modifiche che si rendessero necessarie in dipendenza dei lavori in corso..”), riconoscendo al venditore – frazionatore la facoltà di intervenire ex post unilateralmente su qualsiasi parte del complesso condominiale, riservandone a sé, o attribuendolo a singoli successivi acquirenti, il parziale uso esclusivo, sia pur con la riserva di compatibilità con la primaria destinazione collettiva, senza alcuna preventiva specificazione di tali parti, con conseguente indeterminatezza ed indeterminabilità ex ante delle limitazioni imposte agli acquirenti e futuri condomini, propone un’accezione palesemente nulla, per violazione dell’art. 1426 c.c. citato, della disposizione negoziale de qua, inficiata pertanto da palese violazione del sussidiario principio ermeneutico della conservazione del contratto dettato dall’art. 1367 c.c.”
La Corte ha cassato la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte, con rinvio per nuovo esame ad altra sezione della corte di provenienza.

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About Avv. Giuseppe Tripodi (1574 Articles)
Ideatore e fondatore di questo blog, iscritto all'Ordine degli Avvocati di Palmi e all'Ilustre Colegio de Abogados de Madrid; Sono appassionato di diritto e di fotografia e il mio motto è ... " il talento non è mai stato d'ostacolo al successo... "
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